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        首頁 - 發展研究中心 - 業界觀點

        民主與法制社:制定物業管理法 發揮物業應對突發公共危機作用

        發布: 2020-04-02     文章來源:     查看: 994次

        物業服務承擔著城市最小的細胞——小區的運行管理,是城市政府各項政策、各項措施落實的“最后100,擔負著非常繁重的社會管理工作:如流動人口管理、治安防控管理、文明城市創建、垃圾分類管理、背街小巷改善工程、應對重大自然災害和重大公共危機等。

         

        作為社區和業主的橋梁,物業企業利用與業主接近、熟悉、信賴的天然優勢,憑借反應能力、堅持能力和溝通能力以及召之即來、來則能戰的準軍事化作風,體現了服務價值。特別是本次防疫過程中,物業管理行業承擔了不可替代的社會責任,已向社會充分展示了其作為應對突發公共危機的基層單元所發揮的不可替代的作用,具有典型的“準公共產品”的性質,證明他們已經成為政府一支得力的防控大軍。

         

        物業管理為何矛盾層出不窮?

         

        近年來,隨著一些典型物業服務問題的出現,以及業主對物業服務的要求越來越高,業主和物業公司之間存在的矛盾層出不窮,國家、各省市相續出臺了若干與物業管理行業相關的政策,從各方面規范和約束物業公司的經營管理行為。

         

        目前物業管理方面存在著很多問題,法律法規缺失是其中重要原因。當前,全國層面適用的僅有國務院2004年制定出臺的《物業管理條例》,各地雖然也制定了地方性法規,但仍然不能解決現實中存在的諸多問題,政府監管不到位,各地政府出臺的物業政策也千差萬別。有些老舊小區根本缺少物業管理,加裝電梯無法落實,居民生活環境不佳。

         

        物業管理涉及千家萬戶,亟須從國家立法層面完善相關制度,提高《物業管理條例》的法律階位,制定物業管理法。

         

        制定物業管理法的依據有哪些?

         

        一是提高基層社會治理能力的需要。黨的十九屆四中全會提出推進國家治理體系和治理能力現代化的要求,基層社會治理能力的提升很重要。而小區物業管理水平的提升就是顯著標志,涉及主管部門、街道辦、社區、公安、建設單位等多個方面,需要形成綜合治理的聯動機制。

         

        二是立法的需要。即將制定出臺的民法典第二編物權第二分編第六章“業主的建筑物區分所有權”及第三編合同第二分編第二十四章《物業服務合同》等對物業管理服務的內容及形式、合同的簽訂都有了新的規定,突破了《物業管理條例》的相關內容。民法典通過后,將會出現民法典規定與《物業管理條例》不一致的問題,需要制定一部統一的與民法典內容相一致的物業管理法。如物權法(草案)第937條規定,物業服務人包括物業服務企業和其他物業管理人,而不僅是《物業管理條例》規定的物業服務企業。涉及業主委員會的職責、物業服務合同等方面,也增加了新的內容。

         

        地方立法中對物業管理的一些好的做法,也急需吸收到物業管理方面的法律法規中。如南京市《物業管理條例》規定了“住宅小區在有下列情況時可以成立物業管理委員會,代行業主大會或者業主委員會的職責。(一)不具備成立業主大會條件的;(二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地的區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的。物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立,由業主以及街道辦事處(鎮人民政府)、公安機關、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成”。

         

        物業管理委員會的成立,可以發揮政府及部門的作用,加強對小區物業管理的指導與監督。

         

        物業管理法至少要包括哪些內容?

         

        將國務院《物業管理條例》有關內容結合即將審議通過的民法典(草案)有關內容,制定統一的物業管理法。

         

        物業管理法至少要包括以下內容:

         

        (一)把物業服務企業納入到城市社會治理體系和重大公共危機防控體系中,明確其法律地位,以及特定時期,物業服務企業可根據政府的安排,做好住宅區封閉、居民出入管制等緊急處置的權利,要求業主必須配合和遵守。

         

        (二)加快智慧住宅小區建設,加強城市人口協同管理。建立物業服務企業、社區、街道、派出所城市人口動態管理的數據共享聯動機制。

         

        (三)成立物業管理委員會,加強政府對業主委員會的指導與監督。進一步明確業委會成員的人選標準、推薦程序和考評制度,建立對業委會成員的管理機制;明確街道辦事處、居民委員會在物業管理中的指導和監督管理職責,充分發揮基層組織在物業管理中的作用。

         

        (四)加強政府對物業服務人的監督管理。規定物業服務人的標準和對從業人員管理的內容;明確規定施行住宅小區分等定級管理辦法,明確物業管理成本構成,制定合理的物業管理服務標準,調整收費標準指導價。

         

        (五)加強物業維修資金的歸集、使用和監管力度。在物業維修資金的歸集使用中,存在“惜”用資金,認為不用就是成績,導致房屋的大、中修工作不及時,使物業的保值、增值、延長使用壽命受到影響。針對這些情況,建議就維修資金的使用作出規定,保證住宅小區共用部位和共用設施應定期進行大、中修,保證業主的生命財產安全。

         

        (六)加強對物業使用管理中違法行為的處罰力度。由于部分小區擅自將住宅改為經營性用房,造成人員混雜、出入頻繁,帶來治安、火災、房屋安全使用等一系列隱患問題,影響了小區業主的正常生活,加速了公共設施設備的老化。針對這一現象作出規定,應加大相應的處罰力度。

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