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        《威海市物業管理辦法》:將物業服務企業納入政府應急管理體系 黨建引領推進紅色物業發展

        發布: 2020-04-08     文章來源:     查看: 758次

        上午,記者從威海市新聞辦舉行的新聞發布會上獲悉,經威海市政府第77次常務會議審議通過,將于515日起施行的《威海市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)針對各界普遍關注的物業管理難題給出了解決辦法。

        據悉,《辦法》共50條,以解決難點痛點問題為導向,以好使管用為目標,在政府規章立法權限內,重點對現有法規規章沒有規定或者規定不明確的內容進行規范。針對《辦法》中的創新內容與亮點,威海市司法局和威海市住房城鄉建設局相關負責人作了詳細解讀,并回答了記者提問。


        《辦法》創新內容如下:


        將加強物業服務企業黨的工作寫進辦法

        支持業主委員會和物業服務企業根據中國共產黨章程的規定,設立黨的組織,開展黨的活動,保障物業管理活動依法有序進行。

        創新設立物業管理委員會

        業主大會召開難、業主委員會成立難是業主自治管理難以發揮作用的重要原因,也是阻礙和影響物業行業發展的瓶頸。對此,《辦法》作出規定,對于有不具備成立業主大會條件或者多次組織仍不能成立等三種情形之一的,街道辦事處、鎮人民政府可組織成立物業管理委員會,代行業主委員會職責。物業管理委員會由業主、街道辦事處或者鎮人民政府、居民委員會委派的人員組成,人數為七人以上的單數,其中業主委員不少于百分之五十。《辦法》對物業管理委員會的成立程序、職責、解散等事項也作出了規定。

        設立住宅專項統籌維修資金 提高使用效率

        住宅專項維修資金使用難、發揮效益低是當前需要認真解決和尋求突破的難點問題。《辦法》在資金管理方面,規定集中存儲取得的增值收益扣除同檔期銀行存款基準利率后的部分作為住宅專項統籌維修資金,物業主管部門在必要時可統籌安排使用。售房單位繳納的公有住房住宅專項維修資金,由物業主管部門管理和安排使用。

        將應急使用維修資金的情形擴展為9

        此前,威海可以啟用應急維修程序的八種情形有:“物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞;電梯故障;消防系統故障;建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動;玻璃幕墻炸裂;排水管道破裂;地下車庫雨水倒灌;路面破損影響人車安全;其他可能造成人身安全事故的緊急情況”。

        基于近年來,業主對路面破損得不到及時維修反應大、投訴率高的問題,《辦法》中,威海首次將“路面破損影響人車安全”納入應急使用維修資金的范圍,及時解決群眾反映強烈的現實問題,提高維修資金的使用效率。

        明確可以采取異議表決方式提高表決效率

        物業管理事項需要通過業主表決作出決定的,可以采取常規表決方式,也可以采用異議表決方式。在此之前,使用專項維修資金等許多物業管理事項需要業主做出表決,通常需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主或是專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。現實中由于房屋空置、部分業主表決不積極等因素,給物業管理工作造成了許多困難,因此辦法規定可以根據管理規約、臨時管理規約的規定或者業主大會的決定,采取異議表決的方式進行表決。

        加強物業管理信息化

        隨著互聯網技術、物業企業資質認定取消、物業管理的精細化發展,物業行業對于建設一個集物業服務報修、投訴、投票、交費、跟蹤、監督為一體的新型物業服務平臺的需求日益迫切。管理部門通過物業服務平臺進行數據采集、分析、應用,為行業規范化、有序化、可持續化發展提供支持,從而達到提升物業服務水平、提高業主生活品質的目的。

        《辦法》要求,威海市物業主管部門應當建立物業管理信息平臺,宣傳有關法律法規和政策規定,發布物業服務信息資訊,這些規定順應了信息化發展的時代要求,較好地解決了業主投票難、維修資金使用難等問題,也為威海開展物業服務企業信用評級、維修資金網上辦理等業務奠定了基礎。

        將物業服務企業納入政府應急管理體系

        當前在應對新冠肺炎疫情工作中,物業企業作為疫情防控的中堅力量,第一道防線,承擔著巨大的社會責任,各物業服務企業工作人員不足、防疫物資緊張,讓不少物業犯了愁。針對這一難題,《辦法》提出“物業服務企業應當按照當地人民政府處置突發事件作出的決定、命令,協助有關行政管理部門維護物業管理區域內社會秩序,落實各項應急處置措施。參與突發事件應對的物業服務企業,當地人民政府可以給予適當補貼。”

        黨建引領持續推進紅色物業發展

        威海市住房城鄉建設局黨組副書記、副局長、威海市住房保障中心副主任李瑞玲表示,下一步,威海將在黨建引領紅色物業試點工作的基礎上,推廣可復制的成功經驗,抓重點、強弱項、補短板、樹亮點,把物業行業真正打造成黨組織聯系群眾的重要平臺、服務群眾的重要力量、推動基層治理的重要載體,推動物業服務與社區管理同頻共振,實現城市社區共建、共管、共治、共享。

        此外,威海將配套制定一批與物業行業發展有關的制度和規范,比如承接查驗工作規程、物業服務標準、物業文明服務規范、物業服務質量評價規則等,建立“1+X”的政策法規制度體系,為行業發展創造良好的法制環境。在開展行業文明創建行動方面,將以深化行業品牌建設為目標,注重精細管理、精致服務,加強物業行業品牌建設,規范物業管理,提升服務品質,打造出一批叫得響的威海品牌,引領行業高質量發展。在開展住宅小區綜合整治方面,將結合老舊小區改造提升和執法進社區,認真解決好停車管理、環境衛生、侵占公共區域等難點問題,全面改善居民的居住環境和生活質量,切實增強群眾的獲得感、幸福感、安全感。

        細化物業服務用房標準

        物業服務用房是小區實施物業管理的重要配套建筑,也是建設單位與業主爭議較多的問題。為更好地為實施物業管理創造條件,《辦法》對《山東省物業管理條例》規定的配置標準進行了細化,規定建設工程項目總建筑面積十萬平方米以下的,按照不少于建設工程項目總建筑面積千分之五配置,最少不低于一百平方米;建設工程項目總建筑面積超過十萬平方米的,十萬平方米以內的部分按照千分之五配置,超出部分按照不少于千分之三配置。并對物業服務用房的規劃、產權、位置、條件等內容作出了規定。

        加強信息公開 維護業主知情權

        在信息公開方面,《辦法》對物業主管部門、建設單位、物業服務企業分別作了相關信息公開的要求。

        對于物業主管部門,《辦法》規定威海市物業主管部門要負責建設具備宣傳有關法律法規和政策規定,發布物業服務信息資訊,為業主決策提供輔助服務等功能的物業管理信息平臺,并向社會免費開放。此外,《辦法》還明確,辦理不動產產權過戶登記時,物業主管部門應當提示買受人可以核查該物業項目物業服務費用、住宅專項維修資金和相關分攤費用交納情況,并為信息核查提供便利。

        對于建設單位,《辦法》規定建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約在樓房銷售處醒目位置予以公示。在銷售商品房時,應當將物業管理區域的范圍;物業共用部位、共用設施設備名稱;規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置;物業服務用房的面積和位置;生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設施設備等內容以圖文形式向買受人明示。

        對于物業服務企業,《辦法》規定物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況和聯系方式、物業服務投訴電話;物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;分攤公共水電費用的,具體費用分攤情況;物業管理區域內各崗位責任人、工作職責、工作范圍、服務內容和標準等信息。此外,《辦法》還重申,物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等業主共有收益資金,應當單獨列賬,獨立核算,按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

        增設約束性規定 保護業主權益

        物業服務企業是物業管理的執行者,其服務質量與群眾生活環境密切相關。為切實保障業主權益,《辦法》對物業服務企業作出了一些約束性規定。

        《辦法》明確了物業服務企業應當按照相關規定和物業服務合同約定提供服務,不得以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由減少服務內容、降低服務質量。同時,《辦法》強調了物業服務企業不得為的行為,包括采用采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者其他損害業主合法權益的手段;挪用、侵占業主共有資金;擅自改變物業服務用房等共有物業用途;擅自利用共有物業進行經營;擅自提高收費標準;違規披露業主信息;無正當理由限制業主正常通行等違反法律、法規、規章規定,損害業主利益的行為。

        根據《辦法》規定,業主大會決定解聘物業服務企業的,物業服務企業應當按照法律規定或者合同約定的期限退出物業管理區域,并辦理交接手續。物業服務企業不得以糾紛未解決為由拒絕退出和辦理交接手續。同時,對物業服務企業采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業主合法權益;沒有正當理由,限制業主正常通行;不按規定退出物業管理區域;違規披露業主信息等行為,設定了最高可由物業主管部門處一萬元罰款的法律責任。

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